2025年10月17日，2025年中国城市规划学会住房与社区规划专业委员会年会在深圳大学召开。中国城市规划学会城市规划新技术应用专业委员会委员、城市象限科技创始人CEO、北京社区研究中心主任茅明睿作题为《社区体检到更新的AI场景创新》的主旨报告。
中国城市规划学会城市规划新技术应用专业委员会委员，城市象限科技创始人CEO，北京社区研究中心主任
我主要围绕三个层面，分享我们在人工智能背景下，探索数字化工具如何赋能社区规划与城市更新工作的思考与实践。
自2019年住建部在全国范围内推动城市体检试点工作以来，已形成了体系化的工作架构。该体系明确定义了住房、小区（社区）、街区、城区（城市）4个层次的体检，并建立了规范的成果输出要求，如住房尺度的“一表一单一台账”、小区与街区尺度的“一表一单”等，这些均与住房及社区规划密切相关。
在此背景下，微观尺度城市体检的数字化赋能：能做什么？解决什么？如何提效？
2023年有幸配合中规院和中科院地理所参与了住建部全国城市体检调查工作，主要用到两类工具：一是全国居民问卷调查，累计获取了超过100万份高质量居民满意度问卷，覆盖2023年全国61个试点和样本城市；二是基于云雀象限的市民提案征集，我们通过互式地图采集居民空间化诉求，累计获取6万余条有效数据。
除了抽样调查和公众参与，城市体检还有针对街区、社区、住房三个尺度的线下调查采集要求，在全国所有城市建成区，逐步建立小区、楼栋与单元级的标准化台账表。理论上，这一体系若能全面落实，即可逐年掌握每个小区每栋建筑的状况、精准定位问题所在，并关联相应的现场影像。未来3—5年内有望实现全国297个地级以上和397个县级以上城市小区和楼栋台账的全覆盖。这将成为未来住房与社区更新规划的重要数据基础。
为响应住建部对住房-小区-街区尺度的线下调查要求，我们专项研发了配套的数字化体检工具。该工具已成功应用于多个省市近年来的年度调查工作。在用户反馈的驱动下不断迭代，目前该工具已能高效地为每一个小区、楼栋和街区，自动化生成符合标准的调查台账、统计表格、问题清单和问题地图，并正在实现体检报告的大部分章节自动生成。
今年7月17日，住建部发布《城市更新规划编制导则》，明确“无体检不更新、先体检后更新”原则，并建立起“专项规划—片区策划—项目实施策划”三级体系，每一级均遵循“先体检后规划”逻辑。
在这一框架下，片区体检成为衔接学术探索与标准实践的关键切入点。我们一直探索通过物联感知设备自动化采集微观建成环境数据，以支持空间更新与设计。此前因缺乏规范依据，该研究主要依托高校合作推进，成果难以转化。如今，片区策划要求为其提供了落地场景。通过搭载多类传感器的穿戴设备与电动轮椅，我们可在社区调研中自动采集全景影像、坡度、噪声、空气质量等多维度数据，快速构建高维数据集，为片区更新提供扎实依据。
在此基础上，后台系统能自动生成空气质量、噪声、设施分布等各类专题地图，并通过深度学习算法，自动识别出路面不平整、建筑立面破损、无障碍设施缺失等问题，并将问题精准定位在空间地图上。采集的街景影像支持人工补充标注，并与地图联动，实现问题的可视化及多人在线协作。更进一步，针对算法识别出的负面空间点位，我们集成了AI生图能力，能自动调用算法生成改造方案的示意效果图。这项技术从在建设部大院的首次实验至今，经过两年迭代已趋成熟。
然而，我们必须认识到，单次的空间环境体检往往只能捕捉静态的“表象”。一个社区的深层问题需要持九游体育官网续的“陪伴”与洞察，但这在广阔的中国城市化区域里成本极高。无论是年度满意度调查还是线上工作坊，都难以持续、全面地关照大规模群体的动态诉求。
因此，当前中国最有价值的数据规划资产之一是12345市民热线数据，我们如何在社区规划当中有效地利用12345数据变成了比较有意义的事情。2025年，我们主动开展了两项关键工作：一是团队参与北京市市民热线中心的常态化数据治理与挖掘工作；二是开展12345专项算法模型的开发建设。
首先，是梳理热线问题分类与城市更新的关系。北京12345热线个细分类别，并非都与城市更新直接相关。我们从中筛选出与城市更新（如老旧小区改造、公共服务设施）等紧密相关的诉求类别，建立了映射关系。
其次，是对非结构化文本进行深度智能解析。简单的工单派发分类远不能满足分析需求。我们利用大模型技术，开发了一套自动化打标签系统，从市民描述的文本中，智能提取并标准化“人、事、地、物、时间、组织”等实体。例如，识别工单是否涉及老年人、儿童等特定人群；关联到具体哪个小区，并自动匹配该小区的属性（如是否商品房、有无电梯、建筑年代等）；同时，对反映的问题进行极细颗粒度打标，例如“老旧小区-单元门-损坏”、“社区公园-照明-不足”等。
通过构建这样一个庞大的标签体系，我们能够对每月上百万条的诉求工单进行系统化挖掘。比如它能够穿透数据，宏观上分析哪些开发商、物业公司投诉集中，哪些小区是“问题爆点”，并洞察其深层原因。在某原拆原建自主更新项目中，我们系统分析了该片区历年的所有热线诉求，将结构化分析结论应用于规划方案优化和群众工作策划。
在更新模式的知识萃取与推荐方面，我们与国家发展改革委城市中心合作，协助住建部科技司对全国数百个城市更新案例进行结构化分析。我们利用大模型（QWEN、DeepSeek-R1蒸馏模型）对数千个文档（包括方案成果、总结报告、新闻报道）进行智能解析，抽取项目尺度、更新类型、产权模式、投融资路径、运营方式等35类关键实体，构建了覆盖全国项目的“城市更新案例知识图谱”。
通过图谱分析，我们可以清晰地对比和总结成功经验。例如，分析发现“典型案例”的项目，在老旧小区改造中，其投融资模式更倾向于以社会资本为主，运营方式多为政企合作，收益来源多元；而仅“入围”的项目则更多地依赖政府财政资金和主导。基于该图谱未来规划师有可能只需输入基地现状与核心痛点，系统就能智能推荐最适配的参考案例与更新模式，并能在地图上可视化展示所有类似项目的位置。
在设计方案的高效生成与公众参与方面，AI生图技术正在快速普及。例如，蕾奥规划自主研发的LeiAI工具，支持上传线稿、SketchUp体块模型或现状照片，快速生成建筑、景观及社区空间的多元更新效果图，极大提升了方案构思和表九游体育官网达的效率。
城市象限与蕾奥规划、国匠城联合开发了“社绘AI”小程序，与常见征集文字意见的方式不同，我们鼓励居民直接拍摄社区问题照片上传。AI会自动识别照片中的环境要素与潜在问题，并生成初步的改造建议和可视化方案。居民可以修改建议，所有生成方案都会标注在社区共创地图上，供其他居民浏览、评论。这种方式降低了参与门槛，旨在激发更广泛的社区互动和创意。希望借助这次会议的场合有更多人用这个工具，能够组建更多的工作坊，让更多的居民做社区生图的工作。
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